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Casa: meglio l’acquisto, l’affitto o meglio acquistare casa in leasing?

26 Agosto 2019

La scelta di una casa è sempre una delle decisioni più importanti che facciamo nella nostra vita: conviene acquistarla, andare in affitto o acquistare casa in leasing?

Prima di decidere se sia meglio la villa o l’appartamento, se deve avere una stanza in più o in meno, dobbiamo capire qual è il modo più corretto per entrarci in questa casa.

E no, non sto parlando dell’ascensore o delle scale ma se sia più conveniente acquistarla, prenderla in affitto oppure in leasing.

Una volta possedere una casa di proprietà era l’unica scelta giusta che si potesse fare.

Acquistare una casa era il coronamento di un percorso di vita da lasciare in eredità a figli e nipoti.

Ma siamo sicuri che sia ancora così?

Attenzione perché questo articolo potrebbe smontare molte delle tue credenze e quindi potrebbe non essere molto piacevole.

Leggetelo con la mente aperta e non con il paraocchi come i somari.

Acquisto casa in leasing o meglio la casa di proprietà?

Casa dolce casa!

Per tanti anni, soprattutto in Italia, acquistare una casa significava aver raggiunto l’obiettivo di una vita.

Più che un diritto, l’acquisto della casa era un dovere.

Era considerato il punto di partenza indispensabile per avere una famiglia e al tempo stesso qualcosa da lasciare in eredità.

State seriamente pensando che comprare una casa sia indispensabile per mettere su famiglia e la cosa migliore per i vostri figli quando non ci sarete più?

Direi assolutamente no (salvo alcuni casi che vedremo alla fine del video)!

Ed ora vi spiego il perché.

Trasformati in un vero trader con il percorso da 0 a finalmente Trader, senza commettere quei terribili (e costosi!) errori che io stesso ho commesso 10 anni fa!.

L’errore più comune dell’italiano medio

Dato che l’acquisto di una casa è una decisione importante sia economicamente che emotivamente, la prima cosa che fa è seguire quello che hanno fatto i genitori o i nonni.

Oppure seguire i loro consigli.

Se lo hanno fatto loro e gli è andata bene allora lo faccio anche io. 

Errore clamoroso.

Non perché hanno sbagliato i vostri nonni o i vostri genitori, ma perché è cambiato il contesto.

Per valutare una decisione bisogna contestualizzarla.

Il vecchio modo di comprare casa

Vediamo prima come funzionava: andavi a scuola, i più fortunati anche all’università, finivi di studiare entravi a lavorare nella mega azienda vicina al tuo paese o città a fare un qualsiasi tipo di lavoro.

Meglio ancora se riuscivi ad entrare in banca alle poste o in qualche posto statale.

Contratto indeterminato blindato, stipendio assicurato per i prossimi 40 anni. Mobilità zero.

Lì entravi e lì rimanevi fino alla pensione.

Quindi dopo aver trovato lavoro cosa rimaneva?

La famiglia e ti sposavi quindi con la ragazzetta del paese.

Facevi uno o più figli che avrebbero preso il tuo posto lavorativo quando andavi in pensione o comunque sarebbero entrati a lavorare in qualche azienda lì vicino.

I posti statali erano super sicuri, quelli in banca idem e le aziende potevano rimanere aperte decenni senza battere ciglio.

Cosa fare quindi con la casa? La compriamo!

Anche con un mutuo a 40 anni ma la compriamo.

Quando non ci saremo più la lasceremo ai nostri figli.

Anzi compriamone anche 2 o 3 tutte in zona così ne avranno una per uno.

Ci andranno a vivere e ci ringrazieranno. 

Tutto vero e tutto corretto perché il mondo funzionava effettivamente così. Scelta giusta e figli contenti.

Come funziona oggi?

Ora però qualcosa è cambiato, giusto qualcosina. Vediamo cosa:

  • La mobilità è cambiata: oggi avete molte più possibilità di spostarvi a costi molto più bassi.
  • Lo studio è cambiato: i ragazzi vanno a studiare in tutto il mondo
  • Le relazioni sono cambiate: le coppie hanno tutte origini molto diverse.
  • Le aziende sono cambiate: spostano le sedi molto più velocemente da una città all’altra per rimanere al passo con i tempi.
  • La tecnologia è cambiata: la tecnologia evolve molto più rapidamente e quindi il ciclo di vita di un’azienda è molto più veloce. Nasce e muore più rapidamente.
  • Il mondo del lavoro è cambiato: le persone oggi lavorano a Roma, domani vanno a Milano, dopodomani sono a New York e poi ritornano a Firenze. Questa sarà la normalità.

Marito e moglie che fanno lo stesso lavoro, nella stessa azienda e nella stessa città per 40 anni non esiste più.

Perché comprare casa non è più la scelta giusta?

Come abbiamo visto viviamo in un mondo completamente diverso rispetto anche solo a 10 anni fa.

Come possiamo pretendere che quello che andava bene 20 anni fa, possa andare bene anche oggi?

È normale che non sia così.

Da questo ne consegue che comprare casa, oggi, non è più la scelta migliore perché vi vincola nel territorio.

Vi blocca, vi costringe, vi limita.

Vediamo perché.

Una giovane coppia decide di andare a convivere e compra casa  diciamo un paese a caso: Rieti.

200.000€ di casa. La casa dei loro sogni.

Chiaramente non hanno tutti i soldi per pagarla in contanti e così fanno un mutuo a 40 anni. Tanto lo fanno tutti.

Oggi lavorano tutti e due nella mega azienda della città che da lavoro a mezzo paese.

Il loro futuro è lì, è chiaro.

Cosa succederà?

Sono ingabbiati e saranno schiavi della loro casa e del loro datore di lavoro.

Saranno costretti a rifiutare qualsiasi offerta di lavoro migliore proveniente da qualsiasi altra città del mondo che non sia la loro.

Hanno una casa da mantenere ed un mutuo da pagare.

Non possono andar via per uno stipendio più alto di soli 100€, 200€ al mese. 

Secondo voi farebbero la stessa scelta se fossero liberi di spostarsi?

Mi è successo di vedere persone rifiutare anche un raddoppio di stipendio per non potersi spostare da una città all’altra.

Sono casi molto frequenti.

Saranno costretti ad accettare qualsiasi comportamento del loro datore di lavoro.

Diventano degli “schiavi” sapendo che non hanno altre alternative lavorative.

Dovranno accettare qualsiasi cosa perché sanno che non possono cambiare perché devono pagare il mutuo.

Non parlo di datori di lavoro cattivi, parlo di dipendenti remissivi e passivi che per paura di perdere il posto diventano delle docili pecorelle impaurite.

La colpa non è del datore di lavoro, ma la loro che si sono messe in queste condizioni.

Se uno perde il lavoro dovrà accontentarsi di trovare qualche posto nelle vicinanze anche se questo vorrebbe dire fare un passo indietro lavorativo.

Meglio 100€ in meno nella stessa città che 100€ in più fuori.

Se perdono tutti e 2 il lavoro hanno fatto game over.

La casa diventa della banca e saluti a tutti. 

Tutto questo per aver deciso di comprare casa. Giusto per fare qualche esempio.

Voi mi direte: possono sempre venderla o affittarla e andare altrove.

Vero, ma ci sono alcuni problemi.

Per venderla dovete trovare un acquirente.

Non facile soprattutto se l’avete acquistata in un paese o città piccola dove c’è deflusso di persone. 

Più avanti vedremo una nuova soluzione di acquisto casa, ovverosia l’acquisto della casa in leasing.

I problemi di affittare una casa

Per affittarla dovete prima andare a vivere da un’altra parte e poi trovare una persona che ci va.

Nel frattempo pagherete il mutuo della vecchia casa e l’affitto in quella nuova.

Tutto ciò magari mentre state cercando lavoro. Non una bella situazione.

Oltretutto se la vendete dovete accettare di perderci.

Sia perché i prezzi degli immobili stanno scendendo (salvo rari casi) sia perché state pagando anche la banca per avervi prestato i soldi.

Ma casa mia vale molto di più di quando l’ho comprata.

A meno che voi non siate il Papa, non è che il valore di casa vostra aumenta solo per il fatto che ci vivete voi.

Ficcatevelo in testa.

Innanzitutto la casa non è eterna e poi è soggetta alla legge della domanda e dell’offerta che stabiliscono il prezzo.

Finché non trovi un acquirente disposto a pagare la cifra che chiedi, casa tua vale zero.

E se vuoi sapere un valore approssimativo basta che vai su immobiliare.it così torni subito con i piedi per terra.

Come puoi ben vedere in quest’immagine i prezzi delle case in Italia in media stanno scendendo inesorabilmente.

Sono numeri, dati di fatto, è realtà. Che vi piaccia o no.

Quindi a meno che tu non sia un professionista del settore immobiliare o che la compri a Roma o Milano o riesci a spuntare prezzi particolarmente vantaggiosi, i prezzi delle case in Italia in media stanno diminuendo.

E continueranno a farlo anche in futuro perché il problema non è congiunturale ma strutturale.

I paesi e le piccole città si stanno svuotando.

Per cui chi ha casa cerca di venderla e chi non ce l’ha non ce la vuole comprare.

Risultato: offerta che sale e domanda che scende.

Il mix perfetto per far scendere i prezzi. E così sta succedendo. Cambierà il trend? Come può farlo?

Perché le persone dovrebbero tornare a vivere in massa nelle piccole città o paesini?

Se pensate di affittarla dovete fare i conti con altri problemi.

Dovete mettere in conto che l’affittuario può non pagarvi, crearvi danni, trovare un’altra casa, chiedervi di fare manutenzione all’immobile.

Se l’affittate ricordatevi che manutenzione e tasse dovete pagarle voi.

E la casa non è un bene eterno per cui più invecchia più necessita di opere di ristrutturazione che diventano sempre più costose.

E poi, quanto sarebbe rognoso gestire una casa a Roma se si vive a Torino oppure peggio ancora a New York?

Comprare casa per lasciarla in eredità

Mi direte: “vabbè ma io voglio comprare casa così almeno lascio qualcosa in eredità a mio figlio”.

Se avete investito tutti i vostri risparmi di una vita sull’acquisto di una casa per farci vivere vostro figlio vi consiglio di iniziare a correre perché secondo me non sarà molto felice.

Cosa credete che se ne faccia di una casa a Pizzo Calabro se vive a Manatthan?

O la lascia marcire oppure la svende al primo acquirente pur di togliersela dalle scatole il prima possibile.

Ovvio, non vale sempre per tutti i casi.

Magari vostro figlio è legatissimo come voi alla sua città d’origine e vuole passarci tutti i suoi giorni della sua vita.

Ma oggi questa sta diventando un’eccezione e non la regola. 

Bello o brutto che sia non sta a me giudicarlo.

Questa è la realtà che piaccia o no.

Non possiamo cambiare la realtà, ma sicuramente possiamo compiere delle scelte corrette ed adeguate per la realtà in cui viviamo.

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Comprare casa è sempre sbagliato?

Certo che no. A patto però di rispettare queste regole:

  • Acquistarla nelle grandi città come Roma e Milano
  • Avere la liquidità necessaria per acquistarla e poterla mantenere
  • Avere un patrimonio abbastanza grande tale per cui la casa non diventa il 100% del vostro patrimonio ma solo una piccola parte inferiore ad esempio al 20%.
  • Cercare di spuntare prezzi più vantaggiosi possibile
  • Essere coscienti che non sarà il migliore investimento della propria vita
  • Essere coscienti che i propri figli potrebbero (molto probabilmente) non volerci vivere in quella casa in futuro perché vivranno in altre città o altri Paesi.

Se rispettate tutte queste premesse allora l’acquisto della casa può fare al caso vostro, altrimenti pensateci bene perché potreste rovinarvi la vita per sempre.

Acquistare casa attraverso un mutuo

Sul discorso della proprietà voglio aggiungere anche quest’ultimo aspetto molto importante:

Per chi acquista casa con il mutuo e pensa che sia la sua, vi do una brutta notizia: provate a non pagare le rate del mutuo o non pagare le tasse e vedete di chi è la casa.

Prima di tutto è della Banca, poi è dello Stato e solo alla fine è vostra.

Quindi è solo una bella illusione di proprietà.

E per quanto riguarda l’affitto?

Il grande vantaggio di prende casa in affitto

Beh sicuramente se prendete una casa in affitto tutto quello che dovrete andare a pagare, quindi il canone ogni mese, sono soldi che perderete.

Ma dall’altro lato avete il grande vantaggio di non dover avere enormi vincoli, le spese di manutenzione e ristrutturazione sono a carico del proprietario di casa e siete liberi in qualsiasi momento di sceglierne una nuova più grande e spaziosa.

Diciamo che il costo dell’affitto è il prezzo della vostra libertà e flessibilità.

Quanto vale per voi la libertà e l’assenza di vincoli

E dovrete anche sentirvi il vostro amico che ha comprato casa finanziandola all’80% con un mutuo a 40 anni, che vi prende in giro dandovi dei poveracci che non avete una casa tutta vostra.

Questo è il trend dei prezzi degli affitti negli ultimi anni.

Come vedete gli affitti stanno aumentando.

Perché?

Perché sempre più persone cercano case in affitto per tutti i motivi di cui abbiamo parlato.

Quindi, chi ce l’ha la vuole vendere e chi non ce l’ha la vuole in affitto

Acquisto casa in leasing

Attenzione però perché negli ultimi anni è nata anche una terza soluzione per prendere casa: il leasing immobiliare, ovverosia l’acquisto della casa in leasing.

Sì esatto, proprio come avviene con la macchina, vediamo i benefici dell’acquisto della casa in leasing.

In questo caso è la banca che acquista la casa ed il cliente ci va a vivere pagando l’affitto alla banca stessa.

La durata del leasing può essere ad esempio di 12 o 20 anni.

Alla fine del leasing puoi decidere di rinnovarlo, acquistarla oppure andare via.

Diciamo che è una possibile alternativa all’acquisto diretto che permette di avere una maggiore flessibilità senza però rinunciare alla possibilità di acquistarla in futuro.

Quando si prende una casa in leasing non si ha la proprietà della casa per cui, non essendo la vostra, non vi può essere pignorata, non dovete pagarci le tasse e le opere di ristrutturazione.

L’acquisto della casa in leasing è un’alternativa ibrida che offre anche vantaggi fiscali: ad esempio gli under 35 con un reddito annuo non superiore a 55 mila euro possono detrarre ogni anno dall’Irpef il 19% fino a un massimo di 8 mila euro di canoni pagati.

Sempre in questo caso è prevista anche un’agevolazione fiscale per la maxi-rata finale.

Possiamo tranquillamente dire che l’acquisto della casa in leasing può essere un’ottima soluzione a livello di finanza personale.

E voi?

Qual è la soluzione che ritenete migliore tra acquisto, affitto e casa in leasing?

Alessandro Moretti

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